《關于土地增稅清算(suàn)有(yǒu)關問題的通(tōng)知》（國稅函﹝2010﹞220号）

各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局，甯夏、西藏、青海省（自治區(qū)）國家(jiā)稅務局：

    為(wèi)了進一步做(zuò)好土地增值稅清算(suàn)工作(zuò)，根據《中華人(rén)民共和(hé)國土地增值稅暫行(xíng)條例》及實施細則的規定，現将土地增值稅清算(suàn)工作(zuò)中有(yǒu)關問題通(tōng)知如下：

    一、關于土地增值稅清算(suàn)時(shí)收入确認的問題

    土地增值稅清算(suàn)時(shí)，已全額開(kāi)具商品房(fáng)銷售發票(piào)的，按照發票(piào)所載金額确認收入；未開(kāi)具發票(piào)或未全額開(kāi)具發票(piào)的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房(fáng)金額及其他收益确認收入。銷售合同所載商品房(fáng)面積與有(yǒu)關部門(mén)實際測量面積不一緻，在清算(suàn)前已發生(shēng)補、退房(fáng)款的，應在計(jì)算(suàn)土地增值稅時(shí)予以調整。

    二、房(fáng)地産開(kāi)發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的确定問題

    房(fáng)地産開(kāi)發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作(zuò)為(wèi)開(kāi)發項目的質量保證金，在計(jì)算(suàn)土地增值稅時(shí)，建築安裝施工企業就質量保證金對房(fáng)地産開(kāi)發企業開(kāi)具發票(piào)的，按發票(piào)所載金額予以扣除；未開(kāi)具發票(piào)的，扣留的質保金不得(de)計(jì)算(suàn)扣除。

    三、房(fáng)地産開(kāi)發費用的扣除問題

    （一）财務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房(fáng)地産項目計(jì)算(suàn)分攤并提供金融機構證明(míng)的，允許據實扣除，但(dàn)最高(gāo)不能超過按商業銀行(xíng)同類同期貸款利率計(jì)算(suàn)的金額。其他房(fáng)地産開(kāi)發費用，在按照“取得(de)土地使用權所支付的金額”與“房(fáng)地産開(kāi)發成本”金額之和(hé)的5%以內(nèi)計(jì)算(suàn)扣除。

    （二）凡不能按轉讓房(fáng)地産項目計(jì)算(suàn)分攤利息支出或不能提供金融機構證明(míng)的，房(fáng)地産開(kāi)發費用在按“取得(de)土地使用權所支付的金額”與“房(fáng)地産開(kāi)發成本”金額之和(hé)的10%以內(nèi)計(jì)算(suàn)扣除。

    全部使用自有(yǒu)資金，沒有(yǒu)利息支出的，按照以上(shàng)方法扣除。

    上(shàng)述具體(tǐ)适用的比例按省級人(rén)民政府此前規定的比例執行(xíng)。

    （三）房(fáng)地産開(kāi)發企業既向金融機構借款，又有(yǒu)其他借款的，其房(fáng)地産開(kāi)發費用計(jì)算(suàn)扣除時(shí)不能同時(shí)适用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

    （四）土地增值稅清算(suàn)時(shí)，已經計(jì)入房(fáng)地産開(kāi)發成本的利息支出，應調整至财務費用中計(jì)算(suàn)扣除。

    四、房(fáng)地産企業逾期開(kāi)發繳納的土地閑置費的扣除問題

    房(fáng)地産開(kāi)發企業逾期開(kāi)發繳納的土地閑置費不得(de)扣除。

    五、房(fáng)地産開(kāi)發企業取得(de)土地使用權時(shí)支付的契稅的扣除問題

    房(fáng)地産開(kāi)發企業為(wèi)取得(de)土地使用權所支付的契稅，應視(shì)同“按國家(jiā)統一規定交納的有(yǒu)關費用”，計(jì)入“取得(de)土地使用權所支付的金額”中扣除。

    六、關于拆遷安置土地增值稅計(jì)算(suàn)問題

    （一）房(fáng)地産企業用建造的本項目房(fáng)地産安置回遷戶的，安置用房(fáng)視(shì)同銷售處理(lǐ)，按《國家(jiā)稅務總局關于房(fáng)地産開(kāi)發企業土地增值稅清算(suàn)管理(lǐ)有(yǒu)關問題的通(tōng)知》（國稅發[2006]187号）第三條第（一）款規定确認收入，同時(shí)将此确認為(wèi)房(fáng)地産開(kāi)發項目的拆遷補償費。房(fáng)地産開(kāi)發企業支付給回遷戶的補差價款，計(jì)入拆遷補償費；回遷戶支付給房(fáng)地産開(kāi)發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

    （二）開(kāi)發企業采取異地安置，異地安置的房(fáng)屋屬于自行(xíng)開(kāi)發建造的，房(fáng)屋價值按國稅發[2006]187号第三條第（一）款的規定計(jì)算(suàn)，計(jì)入本項目的拆遷補償費；異地安置的房(fáng)屋屬于購入的，以實際支付的購房(fáng)支出計(jì)入拆遷補償費。

    （三）貨币安置拆遷的，房(fáng)地産開(kāi)發企業憑合法有(yǒu)效憑據計(jì)入拆遷補償費。

    七、關于轉讓舊(jiù)房(fáng)準予扣除項目的加計(jì)問題

    《财政部 國家(jiā)稅務總局關于土地增值稅若幹問題的通(tōng)知》（财稅[2006]21号）第二條第一款規定“納稅人(rén)轉讓舊(jiù)房(fáng)及建築物，凡不能取得(de)評估價格，但(dàn)能提供購房(fáng)發票(piào)的，經當地稅務部門(mén)确認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可(kě)按發票(piào)所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算(suàn)”。計(jì)算(suàn)扣除項目時(shí)“每年”按購房(fáng)發票(piào)所載日期起至售房(fáng)發票(piào)開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但(dàn)超過6個(gè)月的，可(kě)以視(shì)同為(wèi)一年。

    八、土地增值稅清算(suàn)後應補繳的土地增值稅加收滞納金問題

    納稅人(rén)按規定預繳土地增值稅後，清算(suàn)補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內(nèi)補繳的，不加收滞納金。

國家(jiā)稅務總局

二○一○年五月十九日