《中華人(rén)民共和(hé)國土地增值稅暫行(xíng)條例實施細則》（财法字﹝1995﹞6号）

    第一條、根據《中華人(rén)民共和(hé)國土地增值稅暫行(xíng)條例》（以下簡稱條例）第十四條規定，制(zhì)定本細則。

    第二條、條例第二條所稱的轉讓國有(yǒu)土地使用權、地上(shàng)的建築物及其附着物并取得(de)收入，是指以出售或者其他方式有(yǒu)償轉讓房(fáng)地産的行(xíng)為(wèi)。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房(fáng)地産的行(xíng)為(wèi)。

    第三條、條例第二條所稱的國有(yǒu)土地，是指按國家(jiā)法律規定屬于國家(jiā)所有(yǒu)的土地。

　  第四條、條例第二條所稱的地上(shàng)的建築物，是指建于土地上(shàng)的一切建築物，包括地上(shàng)地下的各種附屬設施。

　　條例第二條所稱的附着物，是指附着于土地上(shàng)的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。

    第五條、條例第二條所稱的收入，包括轉讓房(fáng)地産的全部價款及有(yǒu)關的經濟收益。

    第六條、條例第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事業單位、國家(jiā)機關和(hé)社會(huì)團體(tǐ)及其他組織。條例第二條所稱個(gè)人(rén)，包括個(gè)體(tǐ)經營者。

    第七條、條例第六條所列的計(jì)算(suàn)增值額的扣除項目，具體(tǐ)為(wèi)：

　　（一）取得(de)土地使用權所支付的金額，是指納稅人(rén)為(wèi)取得(de)土地使用權所支付的地價款和(hé)按國家(jiā)統一規定交納的有(yǒu)關費用。

　　（二）開(kāi)發土地和(hé)新建房(fáng)及配套設施（以下簡稱房(fáng)增開(kāi)發）的成本，是指納稅人(rén)房(fáng)地産開(kāi)發項目實際發生(shēng)的成本（以下簡稱房(fáng)增開(kāi)發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發間(jiān)接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有(yǒu)關地上(shàng)、地下附着物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房(fáng)支出等。

　　前期工程費，包括規劃、設計(jì)、項目可(kě)行(xíng)性研究和(hé)水(shuǐ)文、地質、勘察、測繪、“三通(tōng)一平”等支出。

　　建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生(shēng)的建築安裝工程費。 基礎設施費，包括開(kāi)發小(xiǎo)區(qū)內(nèi)道(dào)路、供水(shuǐ)、供電(diàn)、供氣、排污、排洪、通(tōng)訊、照明(míng)、環衛、綠化等工程發生(shēng)的支出。

　　公共配套設施費，包括不能有(yǒu)償轉讓的開(kāi)發小(xiǎo)區(qū)內(nèi)公共配套設施發生(shēng)的支出。

　　開(kāi)發間(jiān)接費用，是指直接組織、管理(lǐ)開(kāi)發項目發生(shēng)的費用，包括工資、職工福利費、折舊(jiù)費、修理(lǐ)費、辦公費、水(shuǐ)電(diàn)費、勞動保護費、周轉房(fáng)攤銷等。

　　（三）開(kāi)發土地和(hé)新建房(fáng)及配套設施的費用（以下簡稱房(fáng)地産開(kāi)發費用），是指與房(fáng)地産開(kāi)發項目有(yǒu)關的銷售費用、管理(lǐ)費用、财務費用。

　　财務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房(fáng)地産項目計(jì)算(suàn)分攤并提供金融機構證明(míng)的，允許據實扣除，但(dàn)最高(gāo)不能超過按商業銀行(xíng)同類同期貸款利率計(jì)算(suàn)的金額。其他房(fáng)地産開(kāi)發費用，按本條（一）、（二）項規定計(jì)算(suàn)的金額之和(hé)的5%以內(nèi)計(jì)算(suàn)扣除。

　　凡不能按轉讓房(fáng)地産項目計(jì)算(suàn)分攤利息支出或不能提供金融機構證明(míng)的，房(fáng)地産開(kāi)發費用按本條（一）、（二）項規定計(jì)算(suàn)的金額之和(hé)的10%以內(nèi)計(jì)算(suàn)扣除。

　　上(shàng)述計(jì)算(suàn)扣除的具體(tǐ)比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人(rén)民政府規定。

　　（四）舊(jiù)房(fáng)及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房(fáng)屋及建築物時(shí)，由政府批準設立的房(fáng)地産評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關确認。

　　（五）與轉讓房(fáng)地産有(yǒu)關的稅金，是指在轉讓房(fáng)地産時(shí)繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花(huā)稅。因轉讓房(fáng)地産交納的教育費附加，也可(kě)視(shì)同稅金予以扣除。

　　（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房(fáng)地産開(kāi)發的納稅人(rén)可(kě)按本條（一）、（二）項規定計(jì)算(suàn)的金額之和(hé)，加計(jì)20%的扣除。

    第八條、土地增值稅以納稅人(rén)房(fáng)地産成本核算(suàn)的最基本的核算(suàn)項目或核算(suàn)對象為(wèi)單位計(jì)算(suàn)。

    第九條、納稅人(rén)成片受讓土地使用權後，分期分批開(kāi)發、轉讓房(fáng)地産的，其扣除項目金額的确定，可(kě)按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計(jì)算(suàn)分攤，或按建築面積計(jì)算(suàn)分攤，也可(kě)按稅務機關确認的其他方式計(jì)算(suàn)分攤。

    第十條、條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

　　計(jì)算(suàn)土地增值稅稅額，可(kě)按增值額乘以适用的稅率減去扣除項目金額乘以速算(suàn)扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算(suàn)，具體(tǐ)公式如下：

　　（一）增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額＝增值額×30% ；

　　（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5%；

    （三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%；

    （四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項目金額×35%公式中的5%，15%，35%為(wèi)速算(suàn)扣除系數(shù)。

    第十一條、條例第八條（一）項所稱的普通(tōng)标準住宅，是指按所在地一般民用住宅标準建造的居住用住宅。高(gāo)級公寓、别墅、度假村等不屬于普通(tōng)标準住宅。普通(tōng)标準住宅與其他住宅的具體(tǐ)劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人(rén)民政府規定。

　　納稅人(rén)建造普通(tōng)标準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和(hé)20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和(hé)20%的，應就其全部增值額按規定計(jì)稅。 條例第八條（二）項所稱的因國家(jiā)建設需要依法征用、收回的房(fáng)地産，是指因城市實施規劃、國家(jiā)建設的需要而被政府批準征用的房(fáng)産或收回的土地使用權。

　　因城市實施規劃、國家(jiā)建設的需要而搬遷，由納稅人(rén)自行(xíng)轉讓原房(fáng)地産的，比照本規定免征土地增值稅。

    符合上(shàng)述免稅規定的單位和(hé)個(gè)人(rén)，須向房(fáng)地産所在地稅務機關提出免稅申請(qǐng)，經稅務機關審核後，免予征收土地增值稅。

    第十二條、個(gè)人(rén)因工作(zuò)調動或改善居住條件而轉讓原自用住房(fáng)，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上(shàng)的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計(jì)征土地增值稅。

    第十三條、條例第九條所稱的房(fáng)地産評估價格，是指由政府批準設立的房(fáng)地産評估機構根據相同地段、同類房(fáng)地産進行(xíng)綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關确認。

    第十四條、條例第九條（一）項所稱的隐瞞、虛報房(fáng)地産成交價格，是指納稅人(rén)不報或有(yǒu)意低(dī)報轉讓土地使用權、地上(shàng)建築物及其附着物價款的行(xíng)為(wèi)。

　　條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人(rén)在納稅申報時(shí)不據實提供扣除項目金額的行(xíng)為(wèi)。

　　條例第九條（三）項所稱的轉讓房(fáng)地産的成交價格低(dī)于房(fáng)地産評估價格，又無正當理(lǐ)由，是指納稅人(rén)申報的轉讓房(fáng)地産的實際成交價低(dī)于房(fáng)地産評估機構評定的交易價，納稅人(rén)又不能提供憑據或無正當理(lǐ)由的行(xíng)為(wèi)。

　　隐瞞、虛報房(fáng)地産成交價格，應由評估機構參照同類房(fáng)地産的市場(chǎng)交易價格進行(xíng)評估。稅務機關根據評估價格确定轉讓房(fáng)地産的收入。

　　提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房(fáng)屋重置成本價乘以成新度折扣率計(jì)算(suàn)的房(fáng)屋成本價和(hé)取得(de)土地使用權時(shí)的基準地價進行(xíng)評估。稅務機關根據評估價格确定扣除項目金額。

　　轉讓房(fáng)地産的成交價格低(dī)于房(fáng)地産評估價格，又無正當理(lǐ)由的，由稅務機關參照房(fáng)地産評估價格确定轉讓房(fáng)地産的收入。

    第十五條、根據條例第十條的規定，納稅人(rén)應按照下列程序辦理(lǐ)納稅手續：

　　（一）納稅人(rén)應在轉讓房(fáng)地産合同簽訂後的七日內(nèi)，到房(fáng)地産所在地主管稅務機關辦理(lǐ)納稅申報，并向稅務機關提交房(fáng)屋及建築物産權、土地使用權證書(shū)，土地轉讓、房(fáng)産買賣合同，房(fáng)地産評估報告及其他與轉讓房(fáng)地産有(yǒu)關的資料。

　　納稅人(rén)因經常發生(shēng)房(fáng)地産轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經稅務機關審核同意後，可(kě)以定期進行(xíng)納稅申報，具體(tǐ)期限由稅務機關根據情況确定。

　　（二）納稅人(rén)按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。

    第十六條、納稅人(rén)在項目全部竣工結算(suàn)前轉讓房(fáng)地産取得(de)的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而無法據以計(jì)算(suàn)土地增值稅的，可(kě)以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理(lǐ)結算(suàn)後再進行(xíng)清算(suàn)，多(duō)退少(shǎo)補。具體(tǐ)辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制(zhì)定。

    第十七條、條例第十條所稱的房(fáng)地産所在地，是指房(fáng)地産的座落地。納稅人(rén)轉讓房(fáng)地産座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上(shàng)地區(qū)的，應按房(fáng)地産所在地分别申報納稅。

    第十八條、條例第十一條所稱的土地管理(lǐ)部門(mén)、房(fáng)産管理(lǐ)部門(mén)應當向稅務機關提供有(yǒu)關資料，是指向房(fáng)地産所在地主管稅務機關提供有(yǒu)關房(fáng)屋及建築物産權、土地使用權、土地出讓金數(shù)額、土地基準地價、房(fáng)地産市場(chǎng)交易價格及權屬變更等方面的資料。

    第十九條、納稅人(rén)未按規定提供房(fáng)屋及建築物産權、土地使用權證書(shū)，土地轉讓、房(fáng)産買賣合同，房(fáng)地産評估報告及其他與轉讓房(fáng)地産有(yǒu)關資料的，按照《中華人(rén)民共和(hé)國稅收征收管理(lǐ)法》（以下簡稱《征管法》）第三十九條的規定進行(xíng)處理(lǐ)。 納稅人(rén)不如實申報房(fáng)地産交易額及規定扣除項目金額造成少(shǎo)繳或未繳稅款的，按照《征管法》第四十條的規定進行(xíng)處理(lǐ)。

    第二十條、土地增值稅以人(rén)民币為(wèi)計(jì)算(suàn)單位。轉讓房(fáng)地産所取得(de)的收入為(wèi)外國貨币的，以取得(de)收入當天或當月1日國家(jiā)公布的市場(chǎng)彙價折合成人(rén)民币，據以計(jì)算(suàn)應納土地增值稅稅額。

    第二十一條、條例第十五條所稱的各地區(qū)的土地增值費征收辦法是指與本條例規定的計(jì)征對象相同的土地增值費、土地收益金等征收辦法。

    第二十二條、本細則由财政部解釋，或者由國家(jiā)稅務總局解釋。

　  第二十三條、本細則自發布之日起施行(xíng)。

    第二十四條、1994年1月1日至本細則發布之日期間(jiān)的土地增值稅參照本細則的規定計(jì)算(suàn)征收。